Fiscalidad de la Inversión inmobiliaria

Hoy vamos a hablar de la fiscalidad de la inversión inmobiliaria, un tema que requiere de cierta planificación previa y que de no llevarse a cabo puede suponer no estar tomando la decisión más adecuada desde el punto de vista tributario.

Cuando llega el momento de empezar a planificar la jubilación, una de las opciones más reconocidas son las aportaciones a planes de pensiones, a día de hoy con una fiscalidad ventajosa en el IRPF que supone además un medio de ahorro y una manera de asegurarse una mayor liquidez futura. Por otro lado hay que tener en cuenta que cuando llegue el día de rescatar o cobrar el plan de pensiones, el importe a percibir se tendrá que declarar adicionándolo en la base imponible general, como si se tratara de una nómina más.

Los planes de pensiones son modalidades de ahorro más conservadoras que implican en la mayoría de los casos un riesgo nulo, puesto que el importe depositado suele estar garantizado a la fecha del rescate. .

Existe otra vía alternativa más arriesgada pero que nos puede generar una mayor rentabilidad, y que además  nos permite mantener el patrimonio que se ha ahorrado durante tantos años: la inversión en inmuebles, ya sean locales comerciales o viviendas. Hay que tener en cuenta que  la inversión en un local y posterior alquiler  tiene criterios fiscales distintos  que la inversión en vivienda,  y según cómo se plantee puede generar un ahorro fiscal o más bien una carga, es de gran importancia conocer previamente la fiscalidad de la inversión inmobiliaria.

Otra de las ventajas de la inversión en inmuebles es que una vez que éstos han sido completamente pagados nos generan rentabilidad vía alquileres (entre un 5% y un 10% de la inversión), mientras que los planes de pensiones una vez finalizadas las aportaciones ya no generan ningún ahorro fiscal ni rentabilidad (un interés entre 0% y 1%), más bien supondrá una carga fiscal en el momento del rescate.

A continuación explicaré un breve resumen de qué aspectos hay que tener en cuenta para planificar una adecuada fiscalidad de la inversión inmobiliaria, en particular los gastos y ahorros fiscales que se dan en la compra de viviendas y locales comerciales:

A- Inversión en viviendas. Si decidimos adquirir una vivienda para alquilarla, los costes principales serían:

1- Adquisición:

Si la vivienda es nueva se le repercutirá el IVA al 10%, impuesto que al no poder deducir aumentaría el valor de adquisición, además del AJD que oscila entre el 1% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma.

Si la vivienda es usada, la compra tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en función de la Comunidad Autónoma oscila entre un 6% y un 11%. En Baleares el tipo impositivo es del 8%.

2- Alquiler:

Los ingresos netos procedentes del alquiler tributan por el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, cantidades que forman parte de la base imponible general con lo cual tributan al tipo medio que será el resultante en función de la situación personal y familiar y el total de rentas anuales percibidas.

Por lo general las viviendas se suelen arrendar a particulares como vivienda habitual y en este caso existe una reducción del 60% del rendimiento neto (solo se declara el 40% de la ganancia). Por ejemplo si obtenemos una ganancia de 12.000€ anuales, sólo se tributa en IRPF por 4.800€. Esta reducción no es aplicable en el alquiler de locales.

Hay que tener en cuenta que la reducción se dará únicamente cuando se arriende como vivienda habitual, si la vivienda se alquila a una empresa para su actividad o se alquila como vacacional, no será aplicable la reducción del 60%.

B- Inversión en locales comerciales. Enl a adquisición de un local comercial, los principales costes serían:

1- Adquisición

Si es un inmueble nuevo, se soporta el IVA al 21% que se podrá deducir puesto que cuando posteriormente se alquile habrá que repercutir el IVA al inquilino, con lo cual se compensa el IVA soportado con el repercutido. El IVA aunque lo paguemos en la compra, no supondrá un mayor coste, únicamente se tendrá que asumir el AJD entre el 1% y el 1,5%.

Si es un inmueble usadoy el vendedor lo utilizó en su actividad, o lo alquiló con IVA, se puede acordar la renuncia a la exención de IVA, de manera que la operación de venta quedaría sujeta a IVA en vez de ITP y el IVA sería por lo tanto deducible, con lo cual no habría carga impositiva a la compra aparte del AJD entre el 1,5% y 2,5% (es más elevado en estos casos de renuncia).

Este punto conviene aclararlo con el asesor fiscal y el notario antes de formalizar la operación, puesto que de no realizarse correctamente no será posible acogerse a la renuncia a la exención.

2- Alquiler

Los ingresos por alquiler de locales comerciales no tienen derecho a ninguna reducción así como ocurre con las viviendas. Son rendimientos de capital inmobiliario siempre que el alquiler no sea actividad económica para el propietario y forman parte de la base imponible general, con lo cual tributan al tipo medio consecuencia de la situación personal y familiar y del total de rentas anuales percibidas.

Hay que tener en cuenta además que los arrendadores de locales comerciales  deberán darse de alta a través del modelo 036, liquidar los IVA trimestrales, emitir facturas mensuales por el alquiler repercutiendo el IVA y descontar el 19% de retención que será ingresada trimestralmente por el arrendatario.

Ejemplos de fiscalidad de la inversión inmobiliaria

Opción A: vivienda nueva

1- Adquisición vivienda nueva

Precio de compra nuevo 200.000€

2- Alquiler

Alquiler 12.000€/anuales

Gastos totales 1.000€

Valor terreno = 50%

Amortización = 3.000€

Tipo medio IRPF = 25%

Se ha actualizado el precio del alquiler a día de hoy a un 3% de interés anual.

Carga tributaria adquisición nuevo:

Opción B: vivienda usada

1- Adquisición vivienda usada

Precio de compra 200.000€

2- Alquiler

Alquiler 12.000€/anuales

Gastos totales 1.000€

Valor terreno = 50%

Amortización = 3.000€

Tipo medio IRPF 25%

Se ha actualizado el precio del alquiler a día de hoy a un 3% de interés anual.

Carga tributaria adquisición vivienda usada:

Conclusión:

La adquisición de locales comerciales siempre que se pueda permitir el desembolso inicial del IVA por parte del comprador,  supone un mayor ahorro al acogerse a la renuncia a la exención de IVA.

Los rendimientos por alquiler de vivienda tienen en el IRPF menor carga fiscal, no obstante únicamente compensará este ahorro en el muy largo plazo (a partir de 15 o 20 años aprox.), esto es hasta el momento en que se haya alcanzado a través del ahorro en IRPF el ahorro que se generaría en la adquisición de un local comercial.

En el caso de viviendas de segunda mano,  al resultar una menor carga fiscal en la adquisición, el plazo para equiparar los costes con los de compra de local comercial,  se vería reducido en aprox. 5 años respecto al plazo de las viviendas nuevas.

Fuente:

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/Empresas/IVA/_Tributacion_por_IVA_o_por_Transmisiones_Patrimoniales_/_Tributacion_por_IVA_o_por_ITP_y_AJD_.shtml

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